에디터 주: 오래된 공동주택이나 주거단지를 새것으로 바꾸는 방법은 대표적으로 세 가지가 있습니다. 재개발, 재건축, 그리고 리모델링. 비슷한 듯 서로 다른 재개발과 재건축, 그리고 최근 들어 주목받는 리모델링은 지역을 막론하고 부동산 시장의 가장 핫한 이슈입니다. 한양 블로그 이번 콘텐츠에서는 ‘정비사업’이라 불리는 재개발, 재건축 사업의 공통점과 차이점, 그리고 재건축 사업의 대안으로 불리는 리모델링이란 무엇인지 자세하게 알아봅니다.

재개발, 재건축이 뭐길래… 꾸준한 관심 이어져

최근 주택시장이 반등세를 띠며 아파트시장에서 재개발 및 재건축과 관련한 관심도가 점차 높아지고 있습니다. 현 정부는 출범 이후 재개발·재건축에 관한 규제를 완화해 왔는데요. 대표적으로 재건축 안전진단 평가 가중치 및 조건부 재건축 기준을 완화하고, 민간택지 분양가 상한제(강남·서초·송파·용산구 제외)를 해제했으며, 전매제한 기간도 대폭 단축했습니다.

이에 재개발과 재건축은 시장에서 꾸준한 관심을 받고 있습니다. 5월 초 부동산 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과에 따르면, 4월 말 기준으로 전국에서 재개발·재건축 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 평균 8대 1을 기록했습니다. 

이는 같은 기간 전국 일반 아파트의 1순위 평균 경쟁률인 5.7대 1과 비교해 상당히 높은 수치였는데요. 2021년과 2022년 전국 재개발·재건축 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률도 각각 13.8대 1과 23대 1로 일반 아파트의 1순위 경쟁률인 7.4대 1과 18.7대 1보다 높게 나타나 그 인기를 실감할 수 있습니다.

비슷한 듯 서로 다른 재개발과 재건축

재개발과 재건축 등은 이른바 ‘정비사업’으로 불립니다. 무엇보다 이들 재개발과 재건축은 낡은 집을 새집으로 바꾼다는 부분에서 투자 비용 대비 높은 수익률을 얻을 수 있어 실수요자 및 투자자로부터 꾸준히 관심을 받습니다. 

재개발과 재건축은 이름은 비슷한 듯하지만 세부적으로 살펴보면 서로 다릅니다. 재개발과 재건축에서 가장 중요한 차이는 다름 아닌 ‘정비기반시설’입니다. 정비기반시설이란 도로나 상하수도, 공원, 학교, 소방시설 등 주거에 필요한 편의 시설을 포괄하는 용어입니다.

재개발과 재건축의 공통점은 노후 주택이 밀집한 곳이 사업 대상지라는 점이지만, 재개발은 정비기반시설이 열악한 곳, 재건축은 정비기반시설이 상대적으로 양호한 곳이라는 차이가 있습니다. 대개 재개발이 노후 빌라가 빽빽하게 있는 곳, 재건축은 노후 아파트가 밀집한 지역으로 알고 있긴 하지만, 해당 지역 기반 시설의 상태에 따라 반대가 되기도 합니다.

예를 들어 김포시 원도심에 3,300여 가구 대단지 프리미엄 아파트를 짓는 ‘김포 북변4구역 재개발 사업(시공사 ㈜한양)’의 경우, 사업지 내에 아파트 단지가 있었지만 정비기반시설이 부족해 재건축이 아닌 재개발로 추진되고 있으며, 경의·중앙선 구리역 5분 거리의 초역세권 단지로 주목받았던 ‘한양수자인 구리역 리버시티’(2021년 7월 입주)는 사업지가 주택가였지만 인근 인프라 및 기반 시설이 양호해 재건축으로 진행됐습니다.

재건축 사업으로 진행됐던 한양수자인 구리역 리버시티 

또한, 재개발과 재건축은 조합원 자격에서부터 차이가 있는데요. 재개발은 토지 또는 건축물만 소유하더라도 조합원이 될 수 있지만, 재건축은 토지와 건축물을 함께 소유해야만 참여할 수 있습니다. 또, 재개발은 상대적으로 기부채납(기반 시설에 필요한 토지를 국가나 지자체에 무상 제공하는 것)이 재건축보다 많은 편입니다.

재개발, 재건축 사업이 가능한 지역이 따로 있다 

노후 주택이 밀집했거나 기반 시설이 열악하다고 어디나 재개발이나 재건축이 진행되는 건 아닙니다. 조건에 따라 사업을 진행할 수 있는 곳이 있고 안 되는 곳이 있는데요.

먼저 재개발의 경우, 사업을 진행하는 데 있어 필수 요건과 선택 요건이 있습니다. 필수 요건은 ▲대상 지역 내 노후 건축물 2/3 이상(동수 기준)으로, 기준을 만족하지 못한다면 재개발 구역으로 지정될 수 없습니다. 노후 건축물 판단 기준은 철근 콘크리트 구조의 경우 30년 이상, 그 외(벽돌조 등)는 20년 이상입니다. 만일 재개발을 추진하려는 지역에 빌라 등이 새로 지어져 노후 건축물 비중이 작아진다면 사업이 성사될 가능 가능성이 떨어집니다.

선택 요건은 ▲접도율(도로를 접한 집의 비율) 40% 이하 ▲과소필지율(면적 90㎡ 이하 땅의 비율) 40% 이상 ▲호수 밀도 1만㎡당 60호 이상 ▲노후 건축물 2/3 이상(연면적 기준) 중 최소 1개를 충족해야 합니다. 결국 재개발이 되려면 20~30년 이상 된 노후 주택이 대다수인 1만㎡ 이상 지역에 건물이 빽빽하게 세워 있거나, 도로에 접한 건축물이 적거나, 또는 대부분 필지가 작아 땅을 효율적으로 이용하기 어려워야 가능하다는 것이죠.

재건축 역시 재개발처럼 지정 기준이 있습니다. 재건축은 필수 요건이 준공 후 30년 이상입니다. 하지만, 이보다 더 중요한 필수 요건이 있으니 바로 ‘안전진단’입니다. 안전진단은 노후 주택(아파트)이 얼마나 튼튼한가를 알아보는 단계로 예비 안전진단, 1~2차 정밀안전진단으로 나뉩니다. 평가 등급은 A~E등급이 있는데요. 1차 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받으면 지자체 요청 시 2차 정밀안전진단을 거쳐야 하며, E등급 시 바로 재건축이 가능합니다.

재건축 대신 요즘 뜨는 리모델링

재건축을 진행하려 했으나 사업을 추진하기 어려운 상황이라면 리모델링을 고려하기도 합니다. 리모델링이란 재건축과 달리 기존 건축물을 허물지 않으면서 건축물을 증축 또는 개축해 단지를 새롭게 바꾸는 사업을 뜻합니다.

리모델링 사업이 재건축의 대안으로 고려되는 이유는 사업 추진이 보다 수월하기 때문입니다. 먼저 사업 가능 연한이 준공 후 15년 이상으로 재건축의 30년의 절반 수준입니다. 기존 골조를 그대로 유지하므로 재건축보다 건축비가 적게 들며, 안전진단 시 B~C등급만 받으면 되므로 진입 장벽도 낮습니다. 임대주택 의무 비율이나 기부채납, 초과이익 환수제에서도 자유롭습니다. 가구 수는 기존의 약 15% 이내로만 늘릴 수 있어 수익성 측면에서는 재건축보다 조금 불리하지만, 더 쉽고 빠르게 사업을 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 

리모델링 사업은 크게 두 가지 방식으로 나뉩니다. 먼저 수직증축은 기존 아파트에서 층수를 높이는 방식으로 14층 이하는 최대 2개 층, 15층 이상은 최대 3개 층 이내로 증축할 수 있습니다. 수평 증축은 기존 골조를 유지한 채 아파트를 앞뒤로 늘리는 방식입니다. 수직증축 방식은 안전상의 이유 등으로 사업 허가를 받기가 까다로워 대부분의 리모델링 사업은 수평증축 방식으로 진행됩니다. (지난 2023년 4월, 대치1차현대 아파트가 말뚝 기초 준공 아파트 최초로 수직증축 방식으로 사업 허가를 받아 화제가 되었습니다.)

리모델링의 뉴 메카로 주목받는 창원시

요즘 리모델링 시장에서는 수직증축 외에도 새로 경상남도 창원시의 리모델링이 화제가 되고 있습니다. 기존에 리모델링은 주로 수도권 위주로 진행돼 왔는데요. 지방이라 해도 주로 광역시 위주였으나, 창원시에서만 올해 4월 말 기준으로 총 4개 단지에서 리모델링 사업이 진행되고 있습니다. 추진위원회를 발족한 곳까지 포함하면 10여 곳으로 지방 도시 중에서는 창원시가 가장 많습니다.

이처럼 창원시가 리모델링 사업에 적극적인 이유는 용적률이 높은 노후 아파트가 많기 때문입니다. 재건축 시 부족한 사업성을 리모델링으로 보완하려는 것이죠. 구체적으로 팔용동 대동중앙(1,040세대)을 비롯해 남양동 피오르빌(1,560세대), 상남동 성원토월그랜드타운(6,252세대)과 토월대동(2,188세대) 등이 사업을 진행 중입니다.

그중 대표적인 단지로 대동중앙아파트는 공사비 약 3,780억 원 규모로 지하 5층~지상 21층 총 1,116세대 규모의 대단지로 거듭나게 됩니다. 대동중앙아파트는 한양이 창사 이래 최초로 수주한 리모델링 사업으로도 알려졌는데요. 한양은 커튼월룩이 적용된 특화 외관을 비롯해, 스카이라운지, 프라이빗 시네마 등 고품격 커뮤니티를 도입하겠다고 밝혔습니다.

한편, 리모델링 업계에서는 리모델링을 추진하는 아파트 단지가 앞으로 더욱더 증가할 것으로 전망하고 있습니다. 그 이유는 1980~2000년대 준공한 공동주택의 경우, 현행 규정보다 높은 용적률로 지어진 곳이 많기 때문인데요. 향후 수직 증축이나 주민동의서 요청 절차 간소화 등 관련 법 제도 정비를 통해 리모델링 사업이 보다 활성화되길 기대해 봅니다.